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房地产行业降价范围扩大政策见顶趋势明确

发布时间:2019-02-27 22:19:57

房地产行业:降价范围扩大 政策见顶趋势明确

5月以来市场资金面趋紧,对经济的担忧有增无减,房地产板块表现略差于大盘。市场对经济的担忧继续拖累房地产板块表现,5月沪深300下跌6.0%,申万房地产指数下跌7.4%,相对低估值底线再度被突破。我们认为,造成这一原因是的,资金面趋紧以及对于政策再次加码的担忧。一方面市场整体资金面趋紧,导致股票系统性下跌,另一方面包括信托暂停、开发贷停止等传言也使得市场再次引发对于政策调控加码的担忧。

5月,销售市场有所回暖,但整体仍处于低位运行,上市公司情况好于行业整体水平,部分城市价格开始有所调整,范围逐步扩大。申万跟踪的20大城市销售面积5月销售面积合计为989万平米,环比4月上升14个百分点,其中,一线城市(北上广深杭)累计成交面积为290万平米,环比增长9%左右。从成交数据来看,目前月度的成交面积略高于去年的低点,仅为高点成交量的60%左右,显示市场整体处于偏弱的水平,万保招金前5月销售约为900亿元,占四家公司去年全年销售的41%,表现好于行业;从价格上来看,根据中指价格指数,5月,全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米,较上月上涨0.53%,其中76个城市价格环比上涨,3个城市与上月持平,21个城市环比下跌;中原二手指数显示北京上海二手住宅价格指数小幅下跌,其中北京跌幅较上月有所扩大,上海为2011年首度下跌,深广津环比上涨。从我们草根调研的信息来看,武汉近期开盘的价格并未上涨,豪宅市场价格下调了4%,深圳中海降价带动周边区域的房价调整,成都重庆等区域中海万科等部分开盘价格较前期下调10%-15%。整体来看,市场的价格的确出现了调整,而且并非单纯的被动调整价格和个盘现象。

土地市场低位运行,政策博弈仍将持续。全国土地市场交易面积累计同比增长-1%,交易金额增长-13%,楼面价格相较去年有所下调,溢价率下降明显。

政策面上,地方蠢蠢欲动,但任何政策放松的传言立马被扼杀。暨海南限购令修改后,大连限购令产出取消,但政府立马辟谣反映了政策面仍然维持在较紧的态势。从大概率的事件来看,在换届选取完成前,政策出现明显转向的概率不大,但不会更紧,且从重组、保障性住房融资等多方面会寻找到平衡点和突破口。

筑底,降价或结构性政策调整将成为股价上涨的催化剂。目前,地产股RNAV折价幅度为30%左右,隐含房价下跌25%左右的预期。而我们认为,此轮房价出现大幅度全面下跌的概率不大,目前股价隐含的负面预期是相对充分的,未来降价一方面有助于刺激销量回升,另一方面有助于明确政策见顶的判断,从而使得股价存在上修的动力。股票推荐上,推荐销售良好的保利、st东源、万科和世茂以及估值具备优势且可能受益保障性住房的中天、福星、冠城和北京城建。

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