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平安通过信托平台进军商业地产险资或涉足保

2018-11-02 17:12:38
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  平安通过信托平台进军商业地产险资或涉足保障房建设

  开闸后,保险资金将成为方兴未艾的商业地产的接盘者吗?

  □本刊付涛李慎于宁符燕艳|文

  寿险保单存续期可长达20年,需要有与之相匹配的长期投资。长期以来,由于国内缺乏符合保险公司资金配置的长期债券,而不动产拥有稳定且可观的租金回报,保险公司尤其寿险公司要求放行险资投资不动产的呼声甚高。

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  “这个口子早晚得开,出来10%的上限,超出了业界预期,我们原以为只有5%-6%。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。按照《办法》,险资投资不动产的上限为上季末总资产年的10%。业界普遍认为,险资在商业地产和养老地产的机会将凸显。但乐观与悲观的两极依然存在。

  乐观者认为,国内商业地产专业程度低且资产“流动性”不足,险资开闸涌入楼市,很可能扮演商业地产“救世主”角色。悲观者则看到,目前国内写字楼和商场的租金回报率,很难符合保险公司的投资需求,因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

  险资频试水

  在2009年10月新《保险法》正式施行之后,各家保险公司在房地产业开始活跃起来。新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道,允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。

  2009年11月,保监会批准泰康人寿保险股份有限公司(下称泰康人寿)养老社区投资试点方案,成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;2010年初,泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地,家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

  2009年底,中国人寿股份有限公司(,下称中国人寿)先后两次购入远洋地产()股份,持股比例至24.08%,成为远洋地产大股东。2010年1月,北京市土地整理储备中心挂牌出让市场瞩目已久的CBD核心区域“中服地块”,要求竞买人联合体中,须有注册资本不少于50亿元的金融机构参与,且金融机构在联合体中要控股。这一竞买条件招致业界人士发出“内定”质疑,后“中服地块”搁置数月。

  中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。今年全国“两会”期间,中国人寿董事长杨超透露,初步规划构建养老社区“一南一北”的格局,已在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100亿元,而南部则有可能落户海南。

  同时,其他保险公司在国内土地拍卖市场浮出水面。2010年2月,太保寿险、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新“地王”,阶段惜败。

  在保险公司内部,地产投资平台的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月,国寿投资控股有限公司(下称国寿投控)受让外方力华发展有限公司(香港)股份,将旗下北京中保信房地产开发有限公司(下称中保信)变为全资子公司,同时,中保信悄然更名为国寿地产。并成为国寿集团的全资子公司,开始了从前台秘书到建筑师的大举招聘。

  消息人士称,中国人保亦在搭建专营地产的子公司。中国人保集团董事长吴焰今年3月向媒体透露,中国人保搭建了人保投控和人保资本两个专业化投资平台,形成了相应的市场化团队,并已经储备了一定规模的项目资源。

  平安集团则以其拥有平安信托的便利,早已大规模地涉足房地产投资领域,并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年,平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元,并希望年底能做到260亿元的规模。

  事实上,国寿地产此前已投资开发三座北京核心地段的写字楼:中国人寿大厦、鑫茂大厦、国际金融城A座。这些写字楼均被视为中国人寿的自用性不动产。事实上,保险公司在保监会放闸之前早已涉足商业地产(主要为写字楼),均假“自用”之名而行。中国人保、太保和泰康等保险公司,近年均在一线城市核心地段置下多处写字楼。

  《办法》明确,保险公司投资购置自用性不动产,应当运用资本金。《办法》施行后,业界认为,保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式,投资商业地产项目。

  今年9月中旬,平安信托买下成都中汇广场,被业内视为新政出台后的险资投资商业地产单。11月5日,平安信托董事长童恺在平安开放日指出,中汇广场是平安自用的办公楼,且用的是平安的资本金购买。他强调,平安仍无险资投资商业地产的案例。

  几乎同时,泰康人寿在北京市的核心地段——中国美术馆南侧,悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。知情人士称,这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

  按照《办法》,保险公司投资不动产,投资额超过20亿元或超过可投资额度20%的,应在协议签署后五个工作日内,向中国保监会报告。业界人士向本刊透露,目前保监会对险资投不动产的审批很严格,采取事前报批而非报备方式,“我们也在试探监管尺度”。

  截至10月底《办法》实施后,险资投资不动产向保监会报告的案例仍屈指可数,上述人士向本刊表示,近一个案例,是平安于约两周前上报的购买北京一处不动产项目,该交易总金额约45亿元,截至本刊发稿,该项目尚未得到保监会批复。

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